Покупка квартиры в новостройке. На что обратить внимание в первую очередь

Главные риски инвестиций в первичный рынок недвижимости: как не потерять вложенные средства и получить желаемые квадратные метры.

По состоянию на февраль 2020 года треть жилых комплексов (ЖК) Украины строятся с задержками сдачи больше 1 года. Как избежать таких проектов и вовремя получить свое жилье по договору инвестирования, мы спросили у специалиста по недвижимости и основателя платформы BildСontrol.ua Виталия Котенко. Эксперт разработал авторскую методологию оценки надежности и законности новостройки, которая призвана помочь инвестору отсеять самые рискованные варианты ЖК для вложения средств и выбрать наиболее надежные.

Шаг 1. Знакомство

При визите в отдел продаж в первую очередь важно ознакомиться с участниками строительства. Какая компания выступает инвестором и девелопером проекта, а какая числится заказчиком? Не менее важно проверить юридическое лицо генерального подрядчика.

«Запишите названия этих компаний и попробуйте найти в сети о них информацию, — советует Виталий Котенко. — Часто уже на первых страницах поиска можно обнаружить скандальные статьи в СМИ, новости от застройщика и различных информационных ресурсов. Вместе с этим, не забывайте, что и статьи, и негативные отзывы могут быть заказными».

Шаг 2. Секретная папка

В отделе продаж потенциального инвестора должны ознакомить с полным пакетом разрешительной документации. Обычно, в папке лежит кипа бумаг и редко кто рассказывает, что обозначает каждый документ, находящийся в ней. Так что лучше приходить на консультацию подготовленным и запросить для изучения следующие бумаги:

• разрешение на строительство или декларацию о начале строительных работ;
• градостроительные условия и ограничения (ГУО);
• правоустанавливающие документы на землю (договор аренды, правопользователя или право собственности);
• технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, а также договор с интернет-провайдером).

«Обязательно проверяйте действует ли документ на тот дом в ЖК, который вас интересует, — предупреждает эксперт. — Часто бывает, что разрешения и техусловия оформлены только на первый дом, а остальные строятся без них».

Шаг 3. Репутация и опыт

«Вкладываясь в новый проект застройщика, важно изучить все его предыдущие жилые комплексы. Нужно найти изначально заявленные сроки и сравнить с теми, в которые дома реально ввели в эксплуатацию, — объяснил Виталий. — Если у компании были задержки сдачи в эксплуатацию по другим проектам, вероятно этого следует ожидать и на новом ЖК».

Отследить переносы сроков сдачи можно на форуме новостройки. Реальные инвесторы часто общаются на подобных ресурсах, сообщая важные детали о ЖК, выражая опасения и получая ответы на важные для себя вопросы.

По информации Виталия Котенко, компрометирующая информация о застройщике или земельном участке под строительство может содержаться в реестре судебных дел. «Разбирательства между участниками застройки и Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) Украины, Департаментом архитектуры и градостроительства следует обязательно учитывать, поскольку они могут стать основанием для аннулирования разрешения на строительство, остановки работ на стройплощадке и даже сноса здания», — предупредил эксперт.

Шаг 4. Анализ реестров

Проверка документации не ограничивается папкой в отделе продаж. Важную информацию о земельном участке под застройку можно найти в государственных реестрах. Некоторые из них требуют регистрации и оплаты за выписки, но, разобравшись в деталях, вполне возможно получить документы по конкретному земельному участку или дому, который интересует инвестора.

Скриншот сайта «Билдконтроль», на котором можно заказать полный отчет о новостройке

Проще всего ー заказать готовый детальный отчет на сайте «Билдконтроль». Он содержит самые актуальные данные из базы судебных дел, реестра прав на недвижимое имущество и ГАСИ. Также для отчета проверяются базы решений органов местной исполнительной власти и реестры градостроительных условий и ограничений. Всестороннее изучение документации на строительство и землю помогает оценить законность застройки и сформировать единый индекс надежности по итогам экспертизы.

*Комментарий: редакция не несёт ответственности за содержание и мнения, изложенные в статьях со знаком Ⓟ.