Ринок нерухомості КНР на межі обвалу
Згідно з даними державного департаменту статистики КНР, у жовтні більш ніж у половини із 70 великих міст Китаю ціни на первинному і вторинному ринку нерухомості впали.
Жовтень: точка поворотного моменту
Жовтень ознаменував переломний момент для ринку нерухомості в Китаї. У вересні ціни житла на вторинному ринку поступово підвищувалися в 24-х із 70 великих міст. Незначне зниження цін спостерігалося в інших 24-х. У кількох містах ціни падали протягом кількох місяців, починаючи з липня. В інших — не відбувалося жодних змін ціни.
Тенденція зниження цін триває з початку 2011 року після насичення ринку. У січні минулого року, як показує графік, в 60 містах (близько 86%) ціни на нерухомість піднімалися і лише в трьох містах — падали. Однак у жовтні ціни виросли тільки в 13 містах (близько 19%) і в той же час знизилися — в 38 (близько 54%).
Зміни на ринку виявилися ще більш суттєвими в кількості укладених угод. Візьмемо, наприклад Пекін. Вересень і жовтень вважаються «золотим» і «срібним» місяцями на ринку житла. Однак кількість угод у цьому році за цей період скоротилася на 46% в Пекіні в порівнянні з тим же періодом 2010 року.
На кінець жовтня кількість угод купівлі-продажу житла за минулі 12 місяців у 15 великих містах скоротилася на 39%. Про це пише Financial Times, посилаючись на дані держдепартаменту статистики Китаю. В цілому по країні кількість угод за жовтень знизилася на 15%, що являє собою великий спад. На кінець вересня спостерігалося всього 7% зниження за останні дванадцять місяців.
Багато ріелтерських компаній почало продавати нерухомість на 5—20% дешевше.
Скорочення попиту на ринку житла спостерігається й у забудовників. Приміром, у районі Тунчжоу на сході Пекіна продається близько 13 тисяч квартир загальною площею 1,6 млн кв.м. Якщо у вересні було продано лише 546 квартир, то продаж квартир, що залишилися може тривати близько 24 місяців.
У Шеньчжені існує понад сотні ріелторських компаній, у яких близько 5 тисяч представництв зі своїми офісами. У 2010 році середня кількість угод із продажу квартир на місяць становило близько 12 тисяч. Проте в даний час продається трохи більше двох тисяч квартир на місяць. Іншими словами, кожен офіс за 2,5 місяця може продати одну квартиру.
Таке скорочення попиту витісняє багатьох учасників з ринку нерухомості. Компанія Centralline Property тільки в провінції Шеньчжень закрила близько 60 своїх офісів і скоротила тисячу співробітників. Про це пише газета China's Daily. Компанія Shihua Real Estate припинила роботу близько 100 офісів, а Vanda Real Estate планувала закрити від 30 до 60.
Все це в сукупності показує, що китайський ринок нерухомості змінює свій напрямок.
Чому саме зараз?
Зараз якраз той самий час, коли ринок нерухомості може вибухнути. Аналітики давно говорили, що нерухомість у Китаї занадто дорога. Очікуються зміни.
Після майже двократного підвищення цін на нерухомість у найбільших містах за останні два роки ціни на ринку нерухомості в Китаї в 100 великих містах у вересні 2011 року досягли показника 8877 юанів за кв.м. Це відповідає або навіть перевищує середню ціну в розвинених країнах. Більшість китайців не можуть дозволити собі покупку нерухомості.
До того ж, Китай вживає заходів у надії зменшити можливість вибуху пузира на ринку нерухомості. Починаючи з квітня 2010 року, вводяться нові правила, такі як збільшення первісного внеску, підвищення процентних ставок на іпотечні кредити, а також інші заходи для контролю попиту на житло.
Крім того, в умовах зростаючої інфляції, Національний банк Китаю продовжив посилювати фінансово-кредитну політику, збільшуючи відсоткові ставки і розмір початкового внеску, що призводить до чергового струсу на ринку житла.
Режим перебуває в скрутному становищі і повинен вибрати собі одне з «зол».
Нещодавно китайська влада зажадала, щоб ті, хто купує великі земельні ділянки, платили готівкою, незважаючи на те, що попит на житло падає.
Зіткнувшись з такою вимогою, у багатьох забудовників виникають проблеми з ліквідністю. Це призводить до накопичення житлових фондів, падіння обсягів продажів і до того, що операційний дохід перетворюється на збиток. Про це говорять дані звіту про діяльність 131-ї будівельної компанії за третій квартал.
Якщо сьогоднішній жорстко контрольований державою ринок житла дерегулюють, то пузир на ринку нерухомості буде рости далі, а інфляція піде за спіраллю вгору. Якщо ж, натомість, колишній контроль над ринком збережеться, то бульбашка лопне також.
На кінець третього кварталу їхні матеріально-виробничі запаси зросли на 44,9% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року і становили 98,3 млрд юанів ($15,4 млрд). 80 із 131 згаданого забудовника понесли грошові збитки.
В умовах слабкого попиту і недостатньої ліквідності компанії, що реалізують нерухомість, можуть вижити тільки шляхом зниження цін на житло.
Посилення соціальних конфліктів
Багато компаній на ринку нерухомості почали продавати майно дешевше на 5—20, а то й на 30%. Це показує, що вони вже відчувають фінансові труднощі. Компанія Wanke, одна з найбільших забудовників у Китаї, стверджує, що китайський ринок нерухомості перебуватиме в занепаді досить довгий час.
Китайська економіка влаштована так, що китайські банки зазнають серйозних збитків у випадку банкрутства навіть одного із забудовників. Місцеві органи влади також будуть зачеплені, оскільки від 30 до 50% їхнього бюджету наповнюється від продажу земельних ділянок. Як тільки ринок нерухомості вступить у фазу рецесії, надходження до місцевих бюджетів суттєво зменшаться.
На додачу до цих проблем, падіння цін на ринку нерухомості провокують протести.
Наприклад, 19 жовтня компанія Zhonghai Real Estate виставила на продаж більше 370 квартир у районі Пудун у Шанхаї, запросивши від 16 до 17 тис. юанів ($234 — $248) за кв. м. Встановлена ціна виявилася на 30% дешевшою за ринкові ціни на квартири в тій же місцевості. Внаслідок цього близько 400 осіб, які недавно купили квартири за вищою ціною, вийшли з протестом проти агентства Zhonghai Real Estate.
Китайська економіка влаштована так, що китайські банки зазнають серйозних збитків у випадку банкрутства навіть одного із забудовників.
В результаті падіння цін деякі власники нерухомості могли втратити кілька тисяч юанів (100 тисяч юанів еквівалентно $15 716). Через величезне зниження цін на нерухомість у Шанхаї подібні протести також спалахнули в шанхайському районі Цзядін.
У зв'язку з повсюдною нерівністю доходів і насильницьким знесенням будинків органами місцевого самоврядування конфлікти вже переповнюють увесь Китай. «Вибухання» пузира на ринку нерухомості відчувається по всій країні і може призвести до подальшого зростання соціальної нестабільності.
Починаючи з червня, багато забудовників землі відчули обмеження в ліквідності [відсутність можливості для індивідів або компаній у будь-який час запозичувати таку суму, яку б вони хотіли]. Поряд зі зниженням продажів поширюються чутки про те, що обмежувальна політика в області житла буде ослаблена. Деякі навіть стверджують, що жорстке регулювання ринку нерухомості буде скасовано.
Мені здається, що подібні чутки частково виникли через те, що продаж земельних ділянок став основним джерелом доходів для місцевої влади. Місцеві органи самоврядування не хочуть, щоб впали їхні доходи, тому закликають до припинення заходів контролю.
Досягнувши протягом кількох років приросту, вираженого в двозначних цифрах, ціни на житло в Пекіні, Шанхаї та інших найбільших містах можна порівняти з такими в Манхеттені. Трикімнатна квартира в Шанхаї оцінюється в $1,3 млн.
У Тунчжоу, районі в східній частині Пекіна, житловий будинок зазвичай продається за ціною понад 5 млн. юанів, що еквівалентно $786 000. Це приблизно в три рази вище, ніж середня вартість одного будинку в США.
Тим не менше, за даними Міжнародного валютного фонду, номінальний ВВП на душу населення в 2010 році в Китаї — $4382 — становить лише 9,4% від цього показника в США.
Режим перебуває в скрутному становищі і повинен вибрати для себе одне із двох зол. Так, якщо сьогоднішній жорстко контрольований державою ринок житла дерегулюють, то пузир на ринку нерухомості буде рости далі, а інфляція піде за спіраллю вгору. Якщо ж, натомість, колишній контроль над ринком збережеться, то бульбашка лопне також.
Прем'єр-міністр КНР Вень Цзябао знову наголосив на початку листопада: «Заходи з контролю ринку нерухомості слід і надалі здійснювати. Ми повинні повернути ціни на житло до розумного рівня».
Таким чином, у короткостроковій перспективі, я не думаю, що китайська держава послабить заходи регулювання ринку нерухомості. Ринок житла котиться вниз. Я думаю, що ця тенденція збережеться.
Тяньлунь Цзянь — доктор філософії, регулярно пише про економіку Китаю.