В Китае накопилось рекордное количество непроданных квартир

На первичном рынке недвижимости в Китае разница между спросом и предложением очень велика. Экономика сократилась, регулирующие правила ужесточились, а это, в свою очередь, привело к тому, что появились огромные объёмы нереализованной недвижимости. Некоторым застройщикам может понадобиться десять лет, чтобы продать уже построенные дома и квартиры.

Издание «China Times» сообщило, что объём нереализованного жилья к концу октября возрос до 320 миллионов квадратных метров. Это всё равно что четыре района Манхэттен в Нью-Йорке. Не только масштабы, но и динамика вызывает тревогу. Это на 19% больше, чем аналогичный показатель в прошлом году — 270 миллионов квадратных метров нереализованной недвижимости. Если учитывать текущие тенденции, то на реализацию остатков фонда недвижимости в некоторых регионах может уйти 10 лет, пишется в статье.

Больше всего пострадали города нижнего уровня

Несмотря на то, что уровень продаж квартир в городах первого уровня, таких как Пекин и Шанхай, увеличился, но по всей стране проблема непроданного жилья всё ещё остаётся. Наихудшее положение в городах третьего уровня, о которых зачастую не сообщают СМИ.

По данным Шанхайского научно-исследовательского института по вопросам недвижимости (Shanghai E-House Real Estate Research Institute), за последние два года в городах третьего уровня число нереализованных квартир увеличилось. За последние пять месяцев ежемесячный их рост в среднем составлял 2%, а если оценивать за год — то 27%.

Другие сообщения подтверждают эту информацию. По данным газеты «Qilu Evening News» из города Цзинань, количество нереализованных домов продолжает расти и в городе третьего уровня Ханьдань провинции Хэбэй. Общая площадь недвижимости, выставленной на продажу, составляет 34 миллиона квадратных метров.

В 2011 году общий объём продаж составил только 3,55 млн квадратных метров. Если продажи будут оставаться на текущем уровне, а новые дома строиться не будут, то потребуется почти 10 лет, чтобы продать всю эту недвижимость.

Такая же ситуация с продажей на первичном рынке недвижимости наблюдается в провинциях Шаньси и Чжэцзян.

Застройщики платят за избыточное инвестирование

Во время бума на рынке недвижимости застройщики воспользовались искусственно заниженными процентными ставками, чтобы купить у государства землю и построить на ней что-то, совершенно не думая о том, что будет завтра. Китайский режим был сторонником такой практики, внедряя специальные правила, чтобы искусственно стимулировать рост экономики. В настоящее время большинство застройщиков накопили рекордное количество нереализованной недвижимости и не могут её продать.

Многие застройщики подсчитали, что им понадобится два или три года, чтобы избавиться от этой недвижимости. Но доклад компании Guotai Junan Securities показал, что, учитывая уровень продаж в этом году, некоторым застройщикам на это потребуется гораздо больше трёх лет. Например, для строительной компания Fanhai Construction Group, учитывая текущий уровень продаж, нужно будет около 10 лет, чтобы реализовать уже построенную недвижимость.

Строительные компании залезли в огромные долги, чтобы соорудить все эти дома. Обычно стабильный доход от аренды или продажи недвижимости достаточно легко покрывает проценты и основную часть платежа по кредиту. Но если недвижимость не реализуется, то застройщик получает от неё лишь одни затраты на содержание и выплату процентов по кредиту. В результате компания остаётся ни с чем.

Вот почему застройщики идут на всё, чтобы реализовать свою недвижимость. По сообщению «China Times», они не располагают достаточной свободой действий, так как даже небольшое увеличение цены повлияет на объём продаж.

Почётный председатель Китайской палаты по вопросам недвижимости Нье Мэйшэн, говорит: «Застройщики боятся повышения расходов по нереализованным домам. У некоторых больших строительных компаний по документам имеется нереализованной недвижимости на суму около 10 млрд юаней ($1,6 млрд). Обычно, когда есть 15—25% нереализованной недвижимости от общей суммы балансовой стоимости, то это управляемый процесс, но, если инвестиции превысят одну треть капитала компаний, они могут потерять конкурентоспособность», — сказал он China Times.Гао Цзытань, Великая Эпоха