В Китаї спад на ринку нерухомості

Нерухомість — один із найважливіших секторів китайської економіки, і впродовж багатьох років вона, так чи інакше, багато в чому зумовлювала економічне зростання країни. Але в січні кількість проданих і куплених у всьому Китаї об’єктів нерухомості різко впала у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Ціни на нерухомість знизилися лише трохи, а це означає, що галузь не переживає серйозного спаду, але зростання цін на нерухомість у січні, у порівнянні із середнім показником, уповільнило темп.

Обидві ці тенденції — мала кількість угод і ціни, що мають тенденцію до застою, — попереджувальні знаки для китайського ринку нерухомості. Експерти багато років сперечалися і робили припущення щодо того, чи є китайський ринок нерухомості «мильним пузирем», і якщо так, то в якій мірі, і коли він лопне або сплющиться.

«Ціни на житло у китайських містах першого ешелону навряд чи найближчим часом різко впадуть, але сильно рости вони теж не будуть», — каже Джейсон Ма, старший коментатор з економічних питань в New Tang Dynasty Television.

За словами Ма, зниження темпу продажів випливає з надмірних цін на житло в Китаї.

«Ціни на житло в містах першого ешелону, таких як Пекін і Шанхай, вищі, ніж у США, але середня зарплатня у Китаї вдесятеро нижча, ніж у американців. Група людей, які купують нерухомість, скорочується».

Організація China Index Academy відстежує ринки нерухомості у 43 найбільших містах Китаю, включаючи міста першого ешелону, такі як Пекін, Шанхай, Гуанчжоу і Шеньчжень (Китай поділяє міста на ешелони, виходячи з їхнього рівня розвитку, де перший ешелон — найрозвиненіші міста).

Її нещодавній звіт свідчить про те, що в понад 90% великих міст, у яких проводиться моніторинг, обсяг продажів у січні знизився.

Обсяг торгівлі в Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені у порівнянні із груднем знизився на 30%, тоді як у деяких містах, наприклад, у Даляні і Беньгу, він упав на понад 50%.

Одним із факторів, що призвели до низького обсягу торгівлі, був китайський Новий рік, який відзначають приблизно два тижні. Цього року він настав 31 січня, на 11 днів раніше, ніж торік.

Обсяг виявився нижчим, ніж у січні минулого року. Особливо у містах першого ешелону. У Пекіні кількість угод із купівлі та продажу будинків на вторинному ринку нерухомості виявилася більш ніж у двічі нижчою, ніж у січні 2013 р. Торгівля нерухомістю у Гуанчжоу теж знизилася майже вдвічі у порівнянні із січнем минулого року.

Ціни на житло в Китаї неухильно ростуть протягом уже тривалого часу, але у 2013 році ця тенденція стала знижуватися. Ціни у січні зросли лише в половині міст, що моніторяться.

Всесвітній індекс цін на житло, підготовлений Knight Frank, провідною консалтинговою компанією у сфері нерухомості, показує, що у 2013 році зростання цін на житло у материковому Китаї посіло друге місце у світі і склало 21,6%. Перше місце посів Дубай.

Джейсон Ма, економічний коментатор, зазначив, що у 2010 році обсяг продажів стримувався обмеженнями на купівлю житла. Ці обмеження передбачають, що лише жителі великих міст можуть мати на сім’ю два будинки, а мешканці інших міст для своєї родини можуть придбати тільки один будинок.

За словами Жень Чжицяна, одного з найбільших забудовників у Китаї, він протягом багатьох років намагається привернути увагу до ризиків на ринку нерухомості Китаю. Він є головою компанії Huayuan Property, що має сумарну ринкову вартість у 4,5 мільярда юанів ($740 млн).

На місцевій церемонії нагородження за заслуги у сфері нерухомості 21 січня цього року він попередив інвесторів про те, що зростання цін на житло сповільнилося.

«Я підняв тему „ризику“ у звітах із нерухомості вперше за понад 10 років, — зазначив Жень. — Якщо забудовники і далі вважатимуть, що ціни на житло ростимуть, як у 2013 році, то це дуже небезпечна думка. Це мене турбує найбільше».

Цього року показники зростання цін на житло у містах третього і четвертого ешелону гірші, ніж минулого, а обсяг торгівлі протягом останніх трьох місяців скорочувався.

Уповільнення темпів розвитку ринку нерухомості справляє на невеликі міста більш помітний вплив, ніж багато хто прогнозував.

«Креативні і великі компанії у Китаї розташовані у містах перших ешелонів, а в містах третього і четвертого ешелонів їх майже немає. Це призводить у тих місцях до витоку кадрів і відтоку населення», — каже Джейсон Ма.

«Тому дрібні міста можуть розраховувати лише на природні ресурси, тобто видобуток корисних копалин, або державні проекти. Але можливості місцевих органів влади через величезні місцеві борги зараз постійно зменшуються».

Це посилюється явищем, яке експерти називають «містами-привидами»: недозаселені міста, де у проекти будівництва були вкладені величезні суми грошей, згодом породжують колосальні збитки, оскільки мало хто в них заселяється.

«Можливо, занадто рано робити висновки про обвал ринку нерухомості Китаю, — зазначив Джейсон Ма. — Але якщо обсяг торгівлі і далі знижуватиметься, як це було протягом лютого, це може стати сигналом того, що ціни на житло досягли небезпечних показників».

Лу Чень, Велика Епоха