Кризис жилья в Украине: цены, изменения, тенденции

Когда мировой кризис докатился до Украины, одни говорили, что стоимость квартир не превысит 20-30% докризисной, другие - что останется прежней, но сделок не будет. Итоги квартала показали: цены на первичном рынке снизились на 30-35% и до конца года, по мнению риелтеров, упадут еще на столько же.

Специалисты прогнозируют падение стоимость квадратного метра жилой площади до отметки 7.000-8.000 грн. на первичном рынке и 21.000-22.000 на вторичном. Еще три месяца назад тот же метр обходился покупателю в 16.000-18.000 грн. и 31.000-32.000 грн. соответственно. Что же делать желающим приобрести собственную крепость? Запастись терпением и ждать, авось квартиры станут и вовсе бесплатными или разбить копилки и бежать инвестировать в собственную квартиру пока не наладилась мировая экономика?

«Для того чтобы играть в такие игры, инвестор должен знать и чувствовать рынок недвижимости, обладать доступом к широкой аналитике, адекватно оценивая кризисный процесс и его перспективы», - Сергей Бут, Генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости NAI Pickard.

Нестабильность рынка и ожидаемый обвал приводят к увеличению разницы между ценами спроса и предложения. «К нам поступает много заявок по типу : куплю квартиру в любом районе до $25.000. Вероятно, такие покупатели рассчитывают на собственников квартир, которым срочно нужны деньги и которые готовы продать квартиру на 30-50% дешевле. Аналогично, некоторые предложения по продаже поступают по старой цене, т.е. продавец не спешит и действует по принципу: продам – отлично, не продам – ничего страшного, я не спешу», - говорит Анатолий Кириченко, директор портала недвижимости "ДОМ-2000".

Объективно о ценовых изменениях можно говорить, опираясь на статистику продаж, нежели на заявленные предложения. «У нас был один клиент, владелец «элитной» недвижимости, который регулярно повышал цену на свою квартиру на пару сотен тысяч долларов (квартира стоила изначально два миллиона), как только чувствовал, что есть интерес к предыдущей цене. Я не удивлюсь, если его «элитная» недвижимость будет расти в цене даже во время тотального кризиса, только покупать ее никто не будет», - рассказывает Cергей.

Количество купленных на первичном рынке квартир, действительно, как и прогнозировали, стремится к нулю, что связывают с нежеланием продавцов снижать цену, и внимание покупателей все чаще приковано к вторичному рынку жилья. «Пол царства за коня» сегодняшние Генрихи интерпретируют как покупку квартиры в обмен, например, на автомобиль. «В некоторых объявлениях указано две цены – за «живые» деньги и при взаимозачете по бартеру. Обычно первая цена ниже второй на 10-15%», - комментирует Анатолий.

Значительное снижение стоимости земельных участков (по данным агентства DEOL Partners на 50-60%) не привело к повышению или хотя бы удержанию спроса. Такую же грусть нагоняет и незавершенное строительство, поскольку рисковать покупатели не спешат. Возможно, при существовании механизма страхования от не введения объекта в эксплуатацию в срок, многие из нас поставили бы свои подписи на договоре «купли-продажи». Но пока даже настоять на включении штрафных санкций вряд ли удастся, ибо застройщик оставит за собой право продления сроков сдачи. Собственно такие вопросы, нам как покупателям, хочется переложить на плечи агентства недвижимости.

«Считается, что агентство недвижимости выполняет три функции:
- информационную (найти подходящий объект),
- консультационную (помочь в оформлении сделки, сбор документов),
- гарантийную (проверить объект с целью предотвращения возможности признания сделки недействительной).

На самом деле сегодня все без исключения агентства выполняют лишь 1-ю и 2-ю функции. При этом существует лишь видимость выполнения 3-й», - признаются риелторы.

Неисправный утюг производитель обменяет на работающий или вернет деньги вне зависимости от того куплен он в Фокстроте или в Ашане, при этом на подобный сервис не надеяться, покупая прибор на стихийном рынке в подземном переходе. Приобретая квартиру через риелтора, покупатели ожидают некий гарантийный сервис от агентства недвижимости.

«Давайте представим ситуацию, когда сделка по покупке квартиры стоимостью $200,000 признается недействительной. Агентство получило комиссионные в размере 4%, в среднем по рынку - это $8,000. Вопрос – готово ли хотя бы одно агентство нести ответственность собственными $200,000 перед несостоявшимся покупателем? На сегодняшний день это нереально. Иначе агентство может работать годами и потерять все в один день. Кроме того, это уже не риелторский, а, скорее, страховой бизнес. Некоторые агентства предлагают за дополнительный % комиссионных гарантировать сделку. Но, если внимательно прочитать такой договор, то оказывается, что гарантируется правильность заключения сделки, а не право собственности продавца. На самом же деле гарантию правильности сделки обеспечивает нотариус», - объясняет Анатолий Кириченко.

В один из кризисов в прошлом, родилось понятие лизинга, как способа удовлетворить нужды покупателя и сохранить активность производителя. Так что же все таки принес финансовый кризис на рынок жилой недвижимости Украины?

Во-первых, падение спроса на недвижимость привело к изменению схемы работы некоторых агентств: комиссионные снижены - до 1% и оплачивает их теперь продавец, а не покупатель. «До кризиса многие агентства на это не соглашались, т.к. на подъеме рынка спрос на их услуги был слишком большим и они сами могли диктовать условия. Кризис – это своего рода очищение рынка. Уйдут многие крупные игроки с большими фиксированными расходами на аренду, зарплату сотрудникам и рекламу, которые работали за 5%», - говорит Анатолий, агентство которого уже работает по такой схеме.

Во-вторых, экстремальные условия, созданные кризисом, стали неким катализатором в вопросах оптимизации и упрощения законодательной базы и процедур в сфере строительства и недвижимости (например, касающихся полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроения, разрешительной документации, принятия и введения в эксплуатацию объектов, механизма расчета налоговых ставок).

У нас принято говорить «Не было бы счастья, да несчастье помогло». Ведь рост спроса на недвижимость в последние годы был абсолютно несоизмерим с уровнем профессионализма и клиент-ориентированности отрасли в целом. То есть переживаемый обвал, с одной стороны, следствие подобного пренебрежения, с другой — отличный стимул для развития тех, кто готов меняться. «2009 год – это год возможностей, сложных и профессиональных сделок, качественного развития проектов», - считает Руслан Олексенко, управляющий партнёр DEOL Partners. Положение покупателя в данном случае весьма выгодно, ведь вместе со снижением стоимости жилья на 50-60% по сравнению с прошлым годом, он может надеяться и на более бережное отношение к себе со стороны риелторских агентств.