Проблемы с рынком недвижимости в Китае: крах или временная неудача
Многие из крупнейших застройщиков не в состоянии выплачивать долги и оставляют проекты незавершёнными, создавая кризис ликвидности.
Всё началось в августе 2020 года, когда правительство Китая объявило о новой политике контроля над задолженностью в секторе недвижимости. Эти правила, известные как «три красные линии», ограничивают сумму долга, которую может взять на себя компания. Они включают поддержание соотношения обязательств и активов на уровне ниже 0,7, соотношения долга и собственного капитала — ниже 1,0, а соотношения наличных средств и краткосрочных займов — выше 1,0.
Половина из 30 крупнейших застройщиков Китая уже пересекли «три красные линии», согласно анализу Financial Times от 8 октября. Эти гиганты рынка недвижимости, включая Evergrande, Oceanwide и другие, теперь не могут брать новые долги и начали продавать активы, чтобы получить наличные.
Но покупателей на эти проблемные активы очень мало. Другие девелоперы с чрезмерной долговой нагрузкой не могут их купить. Более мелкие застройщики не могут занимать деньги, не пересекая «красных линий». А индивидуальные инвесторы теперь серьёзно сомневаются в рынке.
Похоже, что это спланированный обвал спроса, любезно предоставленный китайской компартией. С помощью этих новых правил власти, возможно, намеренно раздули пузырь на рынке недвижимости. Аналитикам остаётся только гадать, что будет дальше.
Пекин предлагает следующие варианты: отменить свои правила «красной линии», чтобы позволить брать больше кредитов; разрешить иностранным инвесторам спасать бедствующие китайские компании; и спасти сектор недвижимости с помощью государственных средств.
Существует также гипотетическая возможность того, что компартия Китая позволит рынку разобраться с ситуацией без официального вмешательства.
Лопнувший пузырь
По словам экономиста Макса Фёрта из Stoic Finance, то, что поставлено на карту, огромно по любым меркам.
«Китайский рынок недвижимости стоит примерно $60 трлн, — пояснил он, — что в два раза больше, чем рынок недвижимости США. На этот сектор приходится примерно 29% валового внутреннего продукта Китая, по сравнению с 8% в США. А в Китае недвижимость составляет 66% богатства домохозяйств, в то время как в США всего 24%».
«Недвижимость в Китае настолько велика, — говорит Фёрт, — что, возможно, это самый большой класс активов в мире».
Одна из причин того, что недвижимость в стране так ценна, заключается в том, что у китайских граждан очень мало выбора, когда дело доходит до инвестиций. В акции, например, очень трудно легально инвестировать для обычного человека. Это делает недвижимость одним из немногих способов приумножения богатства для 658 млн китайских семей.
Ещё одна странность заключается в том, что в Китае недвижимость необязательно должна быть полезной, чтобы быть ценной. Фактически миллионы китайцев перепродавали квартиры с прибылью, так и не побывав в них. Такие квартиры являются частью китайских «городов-призраков», которые существуют только в качестве инвестиций.
По оценкам, 65 млн домов в Китае не только пустуют, но и совершенно непригодны для жизни — в них нет ни водопровода, ни электричества, ни отопления.
«Это 20% китайского предложения жилья, — сказал Фёрт. — Это не настоящие дома. Они не имеют реальной стоимости. Когда цены начнут падать, всё рухнет. Вся эта отрасль — карточный домик».
«При обычных инвестициях цена определяется доходностью инвестиций. Эти пустующие квартиры-призраки никогда не приносят дохода. Их стоимость определяется исключительно идеей, что кто-то другой захочет купить у вас эту квартиру».
«Так что, возможно, вы были дураком, покупая её, — говорит Ферт, — но новый покупатель — ещё больший дурак, раз купил её у вас по ещё более высокой цене».
Весь китайский рынок недвижимости основан на теории «большего дурака».
Это привело к образованию пузыря, в котором средние цены на жильё превышают средний доход семьи в 40-50 раз, тогда как на американском рынке среднее жильё превышает семейный доход всего в семь раз.
Фёрт видит будущее мрачным.
«Я думаю, что китайская экономика движется к разрушению, — сказал он. — Крах уже начался. Но для его полного развития потребуются месяцы или годы. Помните, крах 2008 года в Америке занял два года — он не произошёл в одночасье».
Возможности?
Экономист Джеральд Селенте из компании Trends Research придерживается другой точки зрения.
«Давайте посмотрим на это в перспективе, — сказал он в интервью. — В 1990-х годах только 5% китайского населения считались средним классом. Сегодня это 35%. Китайская экономика сейчас является второй по величине в мире. Развитие Китая за такой короткий промежуток времени является беспрецедентным в истории человечества».
«Бум на рынке недвижимости был частью этого процесса, — сказал он, — и он длился двадцать лет. Как и любой другой бум, он слишком раздулся и скоро лопнет».
Но Селенте не видит в этом катастрофу для китайской экономики. В своём журнале Trends Journal он неоднократно заявлял:
«XX век был американским веком, XXI век будет китайским».
Даже сейчас он придерживается этой оценки.
«Смягчит ли этот кризис экономический рост в Китае? Да. Снизятся ли цены на жильё? Разорятся ли компании? Конечно. Это часть жизни, — сказал Селенте. — Что в жизни вечно идёт вверх?»
«Конечно, будет крах недвижимости, — объяснил он. — Но приведёт ли это к краху страны? Нет, я не вижу, что это произойдёт».
Китайская экономика настолько прочна и растёт так быстро, сказал Селенте, что «даже при значительном её замедлении Китай всё равно будет расти быстрее, чем США или Европа».
Он считает, что регулирующие органы Китая обеспечат упорядоченное урегулирование огромных долгов и введут ещё более строгий контроль на рынке недвижимости.
«Пекин не позволит этим застройщикам потерпеть неудачу, — сказал он. — Правительство контролирует ситуацию».
Селенте видит возможность для Китая диверсифицировать свою экономику.
«Соединённые Штаты проиграли Китаю торговую войну. Но Китай знает, что не может вечно полагаться на дешёвый экспорт. И недвижимость не может вечно расти в цене».
«Они становятся более самодостаточными, — пояснил он. — Китайская экономическая модель двойного кругооборота создаёт внутренние рынки для своих товаров, сохраняя рабочие места и прибыль внутри страны, меньше полагаясь на мировую торговлю».
Селенте однозначен: «Данные показывают, что к концу десятилетия Китай станет крупнейшей экономикой мира».
Но Селенте не рад этому.
«Я человек свободы, — говорит он. — Моё сердце разрывается, когда я думаю о том, что случилось с Америкой. Мы потеряли нашу производственную базу. У нас есть все ресурсы, необходимые для самообеспечения. Но нас продали».
«Теперь Китай будет экономически лидировать в мире. Они наши конкуренты, но мы не должны смотреть на Китай, как на врага. И уж точно не стоит их копировать».
«В Китае, — сказал Селенте, — всё делается ради бизнеса, ради конечной цели. Давайте не будем делать то же самое».
Вместо этого, сказал он, «давайте вернём дух жизни и культуры, который сделал нашу страну тем, чем она была. Дух жизни, а не только нижняя линия жизни».
«Мы можем победить китайцев. Мы можем победить их культурно, философски и духовно».
«Единственное, чего нет у коммунистических китайцев, — сказал он, — это свободного человеческого духа. Им не разрешают быть свободными мыслителями. Давайте убедимся, что мы сохраним это в Америке».
Лоренцо Пуэртас — внештатный репортёр, освещающий темы, связанные с Китаем.